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周以升:高和資本與正大集團合資100億元基金做疫情中的白馬騎士 
   2020-3-19   樂居財經 

一場疫情打亂了商業人既定的經營節奏,在被冰封的近兩個約時間里,商業地產領域發生了哪些新變,疫情的持續影響能有多久,傳企業危中尋的“機”在哪里,商業創新又該去向何處。

自3月18日至20日,全聯房地產商會商業地產工作委員會與吳曉波頻道共同主辦“疫情下的商業復興與創新之道”線上系列公益論壇,該論壇共分為上、中、下三期,分別在這3天的下午14:00進行直播,樂居財經作為獨家地產財經合作媒體,全程參與此次論壇報道。

該系列論壇的下期,以“影響與改變”為主題,圍繞疫情的影響是暫時的還是深遠的、疫情后行業是否可能出現洗牌、疫情后商業創新往何處去三大話題進行討論。

參與討論的嘉賓分別有凱德集團(中國)商場管理董事總經理袁嘉驊、正佳集團副董事長謝萌、新鴻基地產(中國)有限公司華北區總經理余國安、言幾又董事長兼CEO但捷、高和資本合伙人周以升。 

高和資本執行合伙人周以升從資本的角度,重點談了對中國商業不動產未來的看法。他表示,最近疫情當中各種聲音非常多,也發生了很多事件,有引人注意的大事件,也有容易被忽略的“小事件”。

大事件,比如說最近黑石40億美元私有化黑石;另外一個是正大集團,在這次疫情當中,以逸待勞,106億美元收購蓮華超市。

另外有些不太引人注意的信息,和商業不動產市場息息相關。第一、美國抵押性REIT股價大跌,比如ANNALY等股價幾乎腰斬,其底層資產是住宅或者商業物業貸款;另外一個,中國房地產企業在境外的高息債,高息債的價格平均跌了20%以上,比較嚴重的比如恒大,100塊錢的債權跌到66塊錢了。這種跌幅和趨勢已經接近2008年次債危機。也就是說疫情正在向商業地產領域傳導,并正深度傳導到金融體系。

他提到,完全不同于正常情況下的投資,需要考慮如何在危機中進行投資,這種投資需要解決兩個問題:第一、長期是否值得投資?第二、如何非常好的控制風險。

我覺得,從中國商業不動產市場來講,長遠來看還是有比較強的支撐因素的,主要有兩個大的方面:其一、中國經濟、中國商業不動產,特別是商業不動產的某些區域的資產類別,它的增長性應該是大家公認的。其二是利率的下行。我們看到美國已經是零利率了,歐洲、日本已經是負利率,中國利率目前還是在高點。

了解商業地產定價的應該明白價格大約等于經營現金流除以資本化率。而資本化率就包含了基準利率和風險溢價兩個因素。可見低利率,特別是持續的低利率,一旦市場穩定風險偏好回歸,資產價值便會回復到較高的水平。因此,對中國商業不動產長期要有信心。

第二個問題,如何規避風險。我們的經驗是三個關鍵詞:白馬騎士、大型復雜項目,還有長期資金。

我們不做敵意收購,要做白馬騎士。危機中大家已經很難了,誰被抄底都會一肚子委屈,最后很容易變成對立。我們的原則是,能否真正幫助資產持有人解決問題。包括:債務重組問題、包括經營難題,包括退出難題等等。由于這方面解決問題的能力,自然會幫的上忙,就能創造價值。

尤其對于長期資本,怎么強調都是不過分的。我們看到泰國正大集團106億美元的收購,黑石40億美元私有化SOHO等,都是以此為前提的。特別是黑石一貫是這么晚的,包括07年的EOP信托和希爾頓酒店的經典交易,都是在危機中或者危機前完成的,并穿越周期獲得成功。今年1月7日我們和泰國正大集團合資發起100億元的商業不動產基金,就是希望在這個市場當中能夠有所作為。

 
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