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租金生力軍,被忽視的地下空間 
   2020-3-23   奇點商業地產 

在購物中心越來越龐大,越來越注重功能化的時代,一直站冷角落的地下商業空間的價值挖掘正受到更多的重視。隨著各大城市軌道交通的不斷完善,也給地下空間開發帶來政策支持和發展機遇。

近兩年來,購物中心的地下空間開始成為存量改造的重點,其能貢獻的租金價值也出現了上升態勢。那么,購物中心的地下商業空間該怎么樣規劃設計?怎樣做出新“高度”?其發展變化展現出哪些趨勢?
有分析認為,越是成熟市場,有價值的空間就越稀缺,地下商業開發的價值就越大。但一個優秀的地下空間,不應作為購物中心地上空間的附屬,地下空間可以利用特殊性從幾方面原則設計打造:
與交通系統緊密相連

連接軌道交通的地下空間成了商業體的重要流量引擎。調查研究發現,從交通這一個點來看,如果地下空間在地鐵站出入口沿線、地下行人通道沿線等市政交通的附近,最可以依靠密集的人員流動帶來龐大的客群。另外,在自然條件的影響下,天氣狀況較為極端的城市似乎更容易運營成功。

地下地上構成完整體驗環境

這種結合的形式可以分為兩類:一是地下空間與地上商場相結合,共享客流而得到更多商機。二是地下購物中心開發與城市景觀相結合,例如結合地上城市休閑綠地廣場,在地下進一步開發,比如打造景觀階梯、中庭廣場等,將消費群體逐步引入地下空間,這是隨著人們對于城市景觀的重視而新興起的模式。

合理的商業定位和經營項目

與地面商業形成差異化,是購物中心地下空間可以發展起來的關鍵。例如加拿大蒙特利爾的地下購物中心,因為廣闊的占地面積而擁有數量眾多的餐飲店鋪,人們在這里可以擁有更多的選擇。

空間環境和建筑設計

采光和通風往往是地下空間設計中的關鍵,地下本身的封閉造成的陰暗和潮濕特性,要依靠充足的采光和通風設計突破人們的壓抑感。

導向的問題要花費甚至比地上商業更多的精力去打造,人流導向要注意地上和地下的重復交織,出入口與動線的連通要體現出寬闊的業態布局,并與交通出入口打通便利銜接,才能給出舒暢的購物體驗。

安全性保證和舒適性營造
嚴格制定安全的措施防護地下空間是重要的基礎,也可加入技術措施,以避免不良反應。在日常運營的基礎之上可在硬件方面加入更多自然“呼吸”式的營造和人文細節。比如,利用光、水、綠植來布置,增加休閑座椅和娛樂設施。

可包裝更多文化主題性

交通的集中、大客流區位選擇以及“地下”的特殊屬性,利用三者衍生出文化主題的打造,或利用季節性變化的特征,都可以為地下購物中心帶來更多趣味。

▌案例1:多倫多伊頓中心

伊頓中心依靠完善的地鐵網絡匯集人流,無論是輸入還是輸出,都提供了極大的便利。它是一個規模龐大的多功能綜合商城,網羅著多倫多兩個重要的地鐵站點:Queen站和Dundas站,以地面和地下相結合的建筑模式出現,商店總面積達37萬平方米。

整個購物中心的設計自然大氣,緊湊的動態流線讓消費者在購物過程的視覺感到豐富多彩。里面包含了Sears和Bay二家大的百貨商店,地上地下擁有300多家商鋪、餐館及各種娛樂場所。它的前身是一家1869年的雜貨店,經過幾十年的發展成為多倫多最大的連鎖店。

內部布置的觀景電梯,自動扶梯,挑臺,天橋,噴水池,以及大量的觀賞植物,甚至空中還點綴各式的模型。許多游客不僅為這里的各種品牌商品吸引,也為風格迥異的建筑慕名而來,甚至把這里當作一個觀光景點,拍照留影。

▌案例2:蒙特利爾RéSO

這座地下購物中心的幾項數據都非常驚人:占地400萬平方米,連接了10個地鐵站,2個公共汽車終點站,1200個辦公點,200個餐館,40家銀行,40家影院,2個大型購物商場,近2000家店鋪,3個大型展覽樓和其他娛樂場所。更有奧林匹克公園,貝爾中心,蒙特利爾火車站,藝術廣場等都被涵蓋在周邊。

在設計上同樣引入了自然因素,在人們的經過的長廊里擺有各種花草樹木,并利用電燈光促其生長。在一片生機勃勃的花草樹木中,安置有各種凳椅供人們休息。同時設置有多達200個進出口,每天大約有50萬的人流量。

因為與地鐵相連,緩解了交通問題,加之蒙特利爾特殊的冬季惡劣天氣狀況,也為人們形成了庇護的休閑場所。

▌案例3:上海K11

今年經過重新改造的上海K11的B1層的美麗物·境集合了時尚與美妝業態,將重點放在突出現代與明亮,適配時尚美妝品牌。

其B2層的新鮮食·集匯聚了15家餐飲品牌,以及蔬果、生鮮及健康食品零售區域。總體來說,K11新鮮食·集專注健康與新鮮,是商業地下空間的餐飲升級表現。

餐飲主題在購物中心地下商業空間最常見。地下的小餐飲商鋪盈利能力強,對于購物中心來說是高租金貢獻的商戶。對地下美食街區的情景再造,一定要強調開放、明亮,化解地下空間的沉悶,最大限度地展示商業內容,這也是餐飲業態的一大趨勢。

地下商業正在呈現哪些趨勢

縱觀以上深受消費者喜愛的購物中心地下商業空間案例,我們可以發現,好的地下商業,無一不在挖掘空間價值、規避空間缺陷和解決地下商業引流難的痛點。從這些案例里,我們也可以觀察出以下地下商業的趨勢:

▌為地下商業優先配置商業“風潮”內容

國外有的購物中心將首店集群放置在地下,本質是將商業領域的潮流話題向地下空間填充。地下空間對引流的需要十分強烈,而首店的吸引力足夠強烈。

國內商業體也有類似做法,如國內商業領域逐漸重視的“夜經濟”。擁有熱鬧夜生活的商業體如合生匯,即把夜間開放的餐飲街區放置在地下,發揮其強引流作用,同時還可照顧到夜經濟的時段特殊性,可與地上分開運營。

▌設計主導向內容主導轉變,避免“逛后不愿再逛” 

在當前,打造主題區域成為盤活空間的常用做法。在上海K11案例中,我們可看到小而美的地下餐飲主題街區。

對于這一類主題街區來說,過于強調設計和裝修的主題性,讓游逛商業變成“美陳參觀”,反而不利于內容的持續打造,且容易給消費者帶來審美疲勞,產生“逛過后不愿再逛”的感覺。

因此從引流角度看,情景和內容的結合應該更加被注重,將設計主導變為情景主導,圍繞商業內容進行。 

▌地下空間戶外化,從根本上打破物理限制
人類在相對幽閉的空間里會產生兩種不同的心理狀態:一種是感到安全,能自由行事,一種是感到壓迫、焦慮和不安。從游逛體驗方面講,好的購物中心負一層,主要解決人在封閉空間中的壓抑感問題。在層高較矮的情況下,以下沉廣場為優勢,結合采光、綠植等,將地下空間的劣勢全部去除。
對于沒有下沉廣場的物業來說,這一思路同樣值得借鑒,即“地下空間戶外化”:通過打造自然景觀弱化人對封閉空間的感受,是未來地下商業設計趨勢之一。整體來說,商用物業均有自然、綠色的設計趨勢,當下常用的玻璃穹頂就是表現形式之一。這種趨勢在地下空間的滲透已然開始,也是人們對貼近自然的需求的映射。
結語

縱觀世界范圍內人口密度大、用地緊張的都市,如倫敦、新加坡等“寸土寸金”的城市,其大型購物中心的地下空間的商業價值都得到了極為充分的發揮。

購物中心地下空間的開發利用對于建筑空間容量的擴大,和城市環境質量的提高方面有著巨大的潛力和優勢,仍舊亟待發現者繼續利用。

聽了許多的傳說和故事,地下總有深藏的寶藏,而我們也一直在致力于發掘城市空間和商業空間里的更多驚喜之處

 
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