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融創中國巧施“合縱連橫術” 
   2020-3-27   風財訊 

這世界確實需要瘋狂性格的人,做人也需要某些瘋狂的時刻,要不然這世界會多么平淡乏味無趣?瘋狂就是不惜性命的激情,不惜代價的投入,不顧一切的堅持。趁年輕做點瘋狂的事吧。

——融創中國董事會主席孫宏斌

有孫宏斌的地方從來不缺話題,孫宏斌的資本故事就像他犀利的語言風格一樣,穩、準、狠地體現在投資決策與執行上。在2019年地產企業業績推杯換盞的“游戲”桌上,雖然融創中國(01918.HK)并沒有針對媒體舉行業績發布會,但從現有的業績數據來看,融創的增長無疑可以稱得上是王者“玩家”。

3月27日,融創中國公布2019年業績,全年合同銷售金額約人民幣5562.1億元,同比增長約20.7%,位列行業第四名。其中,集團收入達約人民幣1693.2億元,同比增長35.7%;毛利達人民幣414.1億元,同比增長約33.0%;本公司擁有人應占溢利創歷史新高達到人民幣260.3億元,同比增長約57.1%;本公司擁有人應占每股基本盈利達人民幣5.99元,同比增長約58.0%;建議每股股息達人民幣1.232元,同比增長約49.0%。

三百六十度無死角式的增長讓融創在資本市場上贏得了“開門紅”。3月27日上午融創中國高開4.1%,股價升至37.450港元/股。六指標“拔高”背后是驚艷的一“騎”絕塵。

3月27日上午股價走勢

主力大單買賣凈額分析圖

文旅收入增長約41%   收并購備足“彈藥”

在利用資本的操作方面融創確實實現了“事半功倍”的效果。風財訊梳理發現,在2017年到2019年中,融創中國ROE實現大幅度增長,其中,2015年增長額為168.67%增長,2018年、2019年分別增長為12.56%、22.37%。

2015年—2019年融創ROE情況

事實上,文化集團、融創地產、融創物業服務、融創文旅共同構成其四大戰略板塊。孫宏斌也曾提到:“融創文旅和文化結合起來就是中國迪斯尼。”

在2019年的軌跡上,文旅成為核心話題貫穿始終。從年初文旅品牌發布會,廣州、無錫、昆明等文旅城一一亮相,到152億元收購成都會展,加之收購萬達文旅酒店“世紀交易”將13個文旅城收入囊中,孫宏斌在“詩與遠方”這條路上一直走得很堅決。

年報顯示,2019年融創文旅全年收入增長約41%,達人民幣28.5億元,融創文化在市場低點收購夢之城文化、Base等優質資產,初步完成了動畫內容平臺和IP運營能力的建設。2019年,融創通過環融資產包的收購高起點切入會議會展行業,成為中國最大的會議會展項目運營管理商之一;并攜手清華大學在青島展開深度合作,加強在醫療康養行業的布局。

但就目前融創收入在集團中的比重來并不是太高,文旅城建設及運營收入雖然較2018年同比增長0.1%,物業管理收入及其他收入也同比增加0.1%,物業物業銷售收入依然以壓倒性收入占比占據集團收入的94.2%,文旅城在集團收入占比中占據1.7%份額。

誠然,文旅確實是投入時間長、開發周期長的運營類項目。孫宏斌也表示,文旅產業和文化產業只是融創為未來培育的新興業務,文旅業務需要長期投入和培育。融創一直強調文旅產業不是多元化業務,而是地產+業務,融創的主業還是房地產。

雖然收并購不可避免地會加大成本支出的投入,但是,將收購方利潤實現合并報表實推動自身利潤的增厚。去年11月,融創西南集團將收購云南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權,耗資金額152.69億元。公告曾稱,交割后30日內環球世紀及時代環球將向融創西南集團分配利潤約人民幣71.43億元(其中融創西南集團按股權比例應分約人民幣36.43億元,超額分得利潤約人民幣35億元)。

事實上,融創文旅從起步到發展較為迅速,這離不開收并購。據公開資料顯示,截至2018年年終,融創在全國各地有10個文旅城,4個旅游區,9個旅游小鎮,39個樂園,70多個五星級酒店。這些酒店眾多沿襲之前萬達在文旅建設方面的足跡,收并購也確實給融創省去了不少建設的力氣,加上自身對文旅的理解,在外殼之中注入融創的文化內核。孫宏斌曾表示,等這些文旅城都開業以后,融創就是中國最大的文旅產業持有者和運營者。

合營業務同比增加64.27%  一“騎”絕塵下撐起小半邊天

風財訊梳理其年報發現,融創中國應占合營公司溢利為62.48億元,較2018年的38.91億元,同比增加60.58%;應占聯營公司溢利為17.35億元,較2018年的9.30億元同比增加86.56%;收購合營公司所得收益為1.63億元。總共合營、聯營同比增加溢利81.46億元,相較2018年的49.56億元,同比增加64.27%。

合營及聯營業務確實為融創的業務增加了后備力量。 

2019年融創其他收入及收益主要包括業務合并收益人民幣46.1億元,向合營及聯營公司等收取的資金占用費收入人民幣48.4億元,及投資物業公允價值變動收益人民幣12.4億元。

此外,按權益法入賬投資的2019年應占除稅后溢利凈額為81.5億元,同比上漲64.4%,融創在年報也有所涉及此項目主要由于本集團合營公司及聯營公司的物業銷售確認的收入較截至2018年12月31日止年度大幅增加的結果。

年報顯示,融創連同其合營公司及聯營公司的毛利金額、公司擁有人應占毛利均取得增長。集團毛利為人民幣414.1億元,較2018年毛利人民幣311.4億元增加人民幣102.7億元(約33.0%)。

毛利的增加主要由于本集團銷售收入的增加。年報也披露, 銷售及市場推廣成本及行政開支增加人民幣27.4億元;其他收入及收益增加人民幣23.4億元、其他開支及虧損減少人民幣7.6億元,以及金融及合同資產減值凈額減少人民幣15.9億元。

就土地儲備來看,也呈現了合作的主旋律。風財訊梳理發現,融創連同其合營公司及聯營公司的總土地儲備約為2.34億平方米,權益土地儲備面積約為1.50億平方米,也就是說合營及聯營公司為其貢獻了0.84億平方米的土地儲備。

從區域戰略發展來看,組團式的合作共贏也成為區域空間發展的主線。風財訊發現,融創共有七大區域進行管理,即北京區域(含北京、濟南及青島等城市)、華北區域(含天津、鄭州及西安等城市)、上海區域(含上海、南京及蘇州等城市)、西南區域(含重慶、成都及昆明等城市)、東南區域(含杭州、廈門及合肥等城市)、華中區域(含武漢、長沙及南昌等城市)及華南區域(含廣州、深圳及三亞等城市)。

值得一提的是,集團有43個城市的銷售金額排名進入當地市場前十,較2018年增加6個城市,有3個城市的銷售金額超300億元,17個城市銷售金額超100億元。風財訊發現,在土地儲備方面權益儲備超過600萬平方米的有6個城市,分別為重慶、青島、武漢、天津、成都、濟南。

股債齊發  現金流補位充盈“后備糧”

于2020年,疫情讓房企面臨“生死存亡”,融創從2月10日開始,在東南、上海、北京、華中四大區域集團公司相繼推出“線上售樓+無理由退房”新政,希望借此減少疫情對地產銷售的影響,在關系房企命脈的現金流也在實現補位策略。

就現金來看,截至2019年底現金余額(包括受限制現金)為1257.3億元,非受限制現金為779.4億元,較2018年同比有所增加;非受限制現金的增加主要由于經營業務的現金流入凈額人民幣272.5億元,投資業務的現金流出凈額人民幣620.0億元;融資業務的現金流入凈額人民幣363.9億元,主要歸因于借貸流入凈額人民幣765.3億元、支付利息人民幣238.9億元,以及擔保銀行借貸的受限制資金增加人民幣75.9億元。

就2019年的債務來看,債務凈額與資產總額比率為20.5%,較于2018年12月31日的15.2%有所上升。資本負債比率為63.3%,較于2018年12月31日的59.9%有所上升。

對此,融創給出的解釋是,集團的利率風險主要來自長期借貸。浮息借貸使融創承受現金流量利率風險,由所持有的浮息現金部分抵消,定息借貸使集團承受公允價值利率風險,借貸總額由2018年12月31日的人民幣294.1億元增加至2019年12月31日的人民幣3222.7億元,主要由于銷售物業開工面積增加、文旅城建設及營運等事項導致新增借貸有所增加,及因收購物業開發項目導致納入合并報表的借貸增加。就負債率而言,融創2019年的負債率雖然為88.12%,但較2018年、2017年的數額有所下降。

2015年-2019年融創總資產、總負債、負債率情況

事實上,從2018年開年以來,融創便通過債券、配股雙線增加融資“輸血”。

今年1月8日,融創中國公告,公司將發行一筆2025年到期的5.4億美元,年利率6.5%優先票據。債券的募集資金主要用于集團現有債務再融資。隨后第二天,融創再發公告,以每股42.8港元配售1.8692億股配售股份。配售股份占融創現有已發行股份數目的4.20%,及經配售事項擴大后已發行股份數目的約4.03%,配售事項所得款項總額約為80億港元,約合10.28億美元。

股市層面,今年1月17日,融創完成以每股42.8港元向不少于六名獨立承配人配售1.8692億股新股份。配售事項所得款項總額約為80億港元,扣除本公司所有相關成本及開支后,配售價凈額約為每股42.58港元,所得款項凈額約為79.58億港元。2019年1月15日,融創成功發行2021到期的6億美元8.375%優先票據。同年,融創中國還成功發行了34.5億美元的優先票據,利率在7.25%到8.35%不等。

對于多次發行美元債券,融創也提到,若干銀行存款及優先票據以美元或港元計值,集團或面臨外匯風險。隨著市場匯率波動,融創錄得匯兌損失人民幣8.8億元,但集團的營運現金流及流動資金并未受到匯率波動的重大影響。

此外,針對2020年疫情影響,融創中國也在年報中做出了說明:雖然疫情導致全國性的停工停產不可避免地使集團的推盤節奏、開竣工計劃有一定程度的延期,但如果疫情的影響能夠按照當前的良好態勢逐漸消除,集團依托充足的土地儲備,預計2020年的可售資源將有機會達到人民幣8200億元。

疫情之外,融創及孫宏斌的影響及品牌確實在提升,不論是體現在出臺融創文旅免除1500余家商戶36天租金等抗議援助措施,還是在3月20日,孫宏斌以880億元的總財富成為《2020胡潤全球房地產富豪榜》上榜地產企業家中財富增加最多的一位,財富較2019年增加了390億元,排名上升了13位,位列第13位。數據顯示,近年來融創在資本、資產、股本回報率方面都有相應程度的增長。

2014年到2018年融創資本、資產、股本回報率

可喜的是,業績及資本市場頻傳捷報,但是大環境的恢復需要市場抱以更強的信心,能否以橫縱向確定未來或許不僅僅是融創,而是整個行業都需要考慮的命題。

 
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