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書名 售后返租生死經營
作者 段宏斌 出版社 江蘇科學技術出版社(鳳凰傳媒)
出版時間 2014年4月    


書刊介紹

《售后返租生死經營》圖書概況

      一:《售后返租生死經營》印刷大概要求

      1:書名:售后返租生死經營

      2:書號:9787553729565

      3:作者:段宏斌

      4:頁數:672P,印色:全彩色印刷

      5:定價:498元/套(上下冊)

      6:出版社:江蘇科學技術出版社(鳳凰傳媒)

      7:出版:4月  開本:大度16開

      二:《旅游地產改變中國》訂購方式及流程

      1:原價: 498元一套(上下冊);先訂購價:450元一套,快遞費由我承擔

      2:信息溝通:訂購方通過電話或者QQ溝通,將購買單位、聯系人、收件地址、電話等相關信息,發文件或者傳真給銷售代表

      3:付款方式:請確定好訂購圖書的數量和金額后,將款項匯入圖書作者段宏斌先生的銀行賬號;

      附:中國工商銀行廣州科技園支行    段宏斌   9558 8036 0216 0132 742;

      4:款項到賬后,銷售方將訂購的圖書,交給快遞公司寄給客戶,2-4天內可以收到圖書;

      5:聯系人:馬術丙  電話:13725445718    QQ:964253460

      二:《售后返租生死經營》內容提要:

      商業地產開發最現實、有效、最快實現投資回報的方式是對商鋪進行分割銷售,可以順利解決銷售、融資及退出機制;不采用返租回報的方式,商鋪會很難賣,而且后期經營會遇到更大的問題。然而一旦采用了分割銷售和返租回報又會產生諸多問題,迄今為止,中國上千個項目由于采用分割銷售和返租回報的方式導致失敗,這也是分割銷售和返租回報受到社會唾棄和口碑不佳的主要原因。

      這是中國商業地產最急需解決的破題之道:商業地產3年返租以后怎么辦?然而,廣州天道商業經營管理有限公司卻讓這一切變得可期。返租回報的核心問題是一個利益分配和再平衡的問題,是商場經營權和所有權的實現問題,是開發商退出機制問題,是商場管理者對商場實行有效管理和團隊建設的能力問題。

      在本書中,我們將從專業和商業價值的可實現方面探討商鋪分割銷售和返租回報的合理性和可操作性,用辯證的思想和真實的案例來證明它,從而實現中國商業地產的新路開辟,破解中國商業地產的世紀之問和十年命題。來,讓我們一起走進中國商業地產的核心領域,認識這個命題,認識我們自己,認識一個全新的商業地產!

      三:《售后返租生死經營》圖書目錄

      你創造歷史,我們改寫未來!

      第一部分 問題4

      第一章 商業地產項目為什么要返租?

      第一節  什么是返租?4

      第二節  五花八門的返租手段9

      第三節  觸目驚心的現象與事實

      第四節  不返租可以嗎?

      第五節  有的商業地產項目為什么不銷售?

      第六節  可怕的返租陷阱

      第七節  返租綁架中國商業地產

      第二章  商業地產返租解決了什么問題?

      第一節  難以破解的商業所有權與經營權

      第二節  商業利益平衡論

      第三節  破解中國商業地產的經營密碼

      第四節  返租解決商業地產融資難題

      第五節  小刀鋸大樹,何以撬動中國商業地產?

      第六節  商業地產中國式突圍

      第七節  商業怎么辦?商業如何辦?

      第三章  透過返租現象看商業地產本質

      第一節  中國商業地產第一爆——沈陽太原街萬達廣場

      第二節  誰在制造爛尾商業樓?誰將收購爛尾商業樓?

      第三節  返租是不治之癥,還是重度感冒?

      第四節  萬達不返租的利與弊

      第五節  誰在走陽關道,誰在過獨木橋?

      第六節  驚天騙術——竊鉤者誅,竊國者為諸候?

      第七節  還原返租真相

      第二部分   解析

      第四章  商業地產租售利弊論

      第一節  商業地產租售模式分析

      第二節  只租不售——為何可望不可及?

      第三節  整租整售——瘦肉賣個豆腐價?

      第四節  租售結合——商業地產現實路徑

      第五節  尋路中國商業地產

      第五章   商業地產銷售方法論

      第一節  中國商業地產銷售模式分析

      第二節  外圍街區式商鋪銷售

      第三節  低樓層商鋪分割銷售

      第四節  全樓層分割銷售

      第五節  獨棟街區拖帶式商鋪銷售

      第六節  訂單式商鋪銷售

      第七節  銷售與返租的糾結分合

      第六章  商業地產經營方向論

      第一節  什么樣的開發商,才有條件持有商業地產?

      第二節  商業地產3年返租以后怎么辦?

      第三節 商業地產與性格命運論

      第四節  經營利益博弈

      第五節  購物中心經營收益模式分析

      第六節  百貨化市場經營收益模式分析

      第三部分 對策

      第七章  金典廣場啟示錄

      第一節  金典廣場不只屬于南海,也屬于中國!

      第二節  螺螄殼里做道場

      第三節  往事不堪回首

      第四節  如何從招商失敗中涅磐重生?

      第五節 “笨人”創造金典廣場未來

      第六節  如何創造多贏格局?

      第七節  分割銷售商鋪年回報25%~30%,這不是神話?!

      第八節  金典廣場改變了什么?

      第八章  銷售型商鋪經營成功實例

      第一節  牌坊與婊子論

      第二節  這不是個難題

      第三節  佛山有個東方廣場

      第四節  云浮有個時代廣場

      第五節  時代廣場再認識

      第六節  時代廣場何以能夠持續良性運營?

      第七節  全新的商業經營模式已經誕生

      第九章  誰在改變中國商業地產的未來?

      第一節  開發商不具備的能力

      第二節  做中國商業地產的“癌癥克星”!

      第三節  我們幫你制定不是陷阱的銷售價格策略

      第四節  負責任的商鋪銷售方案

      第五節  經營團隊后面“隱形的翅膀”

      第六節  連鎖化發展與擴張

      第七節  天道,替天行道!

      四:《售后返租生死經營》圖書前言

      你創造歷史,我們改寫未來!

      在中國,商業地產開發最現實、最有效率、最快實現投資回報的方式是對商鋪進行分割銷售,但與此同時,商鋪的分割銷售又是一個類似于道德牌坊式的、像女性貞操一樣忌諱談及的核心命題。雖然每一個從業人員都在口頭上憎惡它,對它進行口誅筆伐,但在實際操作過程中又極少有人能繞過它,既恨它又愛它,同時又不得不用它。

      對商鋪的分割銷售及其返租回報的運用是中國商業地產從誕生之日起就形成的一個雷區、一個怪誕、可怕又有用的物種,一個觸及到社會敏感度和開發商道德底線的核心命題。

      商業地產發展至今已經二十多年,我們應如何看待商鋪的分割銷售及返租回報這一事物?

      商鋪的分割銷售和返租回報是一個十惡不赦的魔鬼?還是一個被蒙塵的真理?

      時代發展到今時今日,已經到了我們對商業地產分割銷售及返租回報進行系統整理、總結的時候了。在這里,我們不需要用有色眼鏡來看待它,不需要任何形式的批判或贊美,不需要道德倫理式的解讀,我們需要的是客觀分析、理性判斷、系統診治和科學提升,還原它的本來面目。

      縱觀中國大地,但凡是商業地產項目,除開恒隆、中糧等極少數實力雄厚的開發商有條件全部持有商業項目之外,大多數開發商的商業地產項目都需要進行分割銷售。而一旦對商場進行分割銷售,絕大多數項目都要采用返租回報的方式,這幾乎已成定律。

      不采用分割銷售及返租回報方式進行操作,可以嗎?

      答案是不可以。

      因為不分割銷售,項目的開發建設資金就會遇到瓶頸,大多數項目根本無法順利建成開業。不采用返租回報的方式,商鋪會很難賣,銷售速度達不到預期,而且后期經營會遇到更大的問題。

      中國大多數商業地產開發商都是中小型開發商,它們缺乏長期持有商業地產項目的條件和能力,這樣就讓分割銷售和返租回報成為一個現實的選項。

      然而一旦采用了分割銷售和返租回報又會產生諸多問題,迄今為止,中國上千個項目由于采用分割銷售和返租回報的方式導致失敗,這也是分割銷售和返租回報受到社會唾棄和口碑不佳的主要原因。

      那么,中國商業地產應當向何處去呢?

      毛澤東在上世紀二十年代寫出來了一篇著名的文章,這篇文章的名字是《湖南農民運動考察報告》,毛澤東寫這篇報告時的情境與今日中國商業地產的發展有相似之處。當時中國的工人運動情緒低落,但是在報告中毛澤東經過調研明確指出,中國的無產階級革命不能只依靠工人,因為中國工人數量較少,社會影響力有限,如果照搬蘇聯的模式在中國發動工人階級革命不可能取得成功。在中國進行無產階級革命只能依靠農民,因為中國農民數量眾多,是中國社會最重要的基礎,只有發動了最廣泛的農民運動,中國才有可能取得無產階級革命的勝利。

      毛澤東的現實主義路線在今天的商業地產領域同樣適用,因為照搬美國和日本的持有型商業的開發思路只會進入曲高和寡、難以為繼的境地。持有型商業地產項目固然好,但它首先要求開發商具有強大的資金實力,其次要有能力經營好這個商場,并通過后期的經營租金收益兌現投資利益,而中國大多數商業地產開發商都不具備這種能力。

      在人類發展歷程和世界城市商業發展史上,從來沒有任何一個時段、任何一個國家像中國今日這般,在短短的二十年間就實現了城市商業發展如此巨大的變化,巨大的變化產生巨大的問題也不具有案例的可參照性。在目前,中國商業地產的繁榮、發展要解決的首要問題就是開發融資的問題和開發商利益實現的根本問題。只有解決了這個問題,商業地產才能獲得根本上的繁榮。

      如果不進行分割銷售并運用返租回報,則項目的融資難題無法解決,開發商的利益退出機制無法實現。這樣,又逞論中國商業地產的繁榮和發展呢?

      這也是中國商業地產最急需解決的破題之道。

      商業地產3年返租以后怎么辦?

      大多數的項目會進入痛苦的深淵,去掙扎、去反抗、去游行、去懊悔,最后歸于無奈。

      然而,廣州天道商業經營管理有限公司卻讓這一切變得可期。無論是南海金典廣場、還是佛山東方廣場,或者是云浮時代廣場,還是陜西隆發廣場,還是本溪國際建材城,我們都可以看到那些分割銷售出去的商鋪,那些曾經被無數商業地產專家認為染上了“不治之癥”的商業項目,那些被大連萬達王健林怒聲呵斥的沒有責任感的商業地產項目,卻在今天運作得好好的。它們的人流量和租金水平絲毫不亞于那些持有型的商場,其中金典廣場更以25%~30%年回報率創造了不可思議的商鋪投資神話。

      這樣就對中國商業地產提出了一個新的命題——為什么分割銷售出去的商鋪也能進行良好的商業運作,相反,有些自命不凡的持有型商場今天卻仍在苦苦掙扎呢?

      在此,我們提出的一個鮮明的觀點——持有或銷售并不是一個商場能否獲得良好經營和理想租金回報的必要前提。

      以美國西蒙集團為例,他們在美國共運營四百多座購物中心,這些購物中心理論上來說是全部銷售了。因為西蒙集團采用的資本運作方式主要是REITS(房地產投資信托基金)模式,它等于將所有購物中心的權益分散給了無數個REITS投資人。所不同的是,REITS的投資人不涉及商業經營,他們投資的并不是一個具體的商鋪,而只是項目經營收益權。同時,西蒙集團作為成熟的商業運營商,通過良好的經營獲得租金收益回報,這樣就使投資者、經營者之間獲得了良好的平衡,實現了共贏。

      反觀中國眾多商業地產項目,并不乏一些成功銷售并且成功運營的項目,但也有一些成功銷售但是運營不成功的項目,其數量不勝枚舉。因此,返租回報的核心問題是一個利益分配和再平衡的問題,是商場經營權和所有權的實現問題,是開發商退出機制問題,是商場管理者對商場實行有效管理和團隊建設的能力問題。

      這樣就找到了中國商業地產分割銷售和返租回報的解決之道了嗎?

      在本書中,我們將從專業和商業價值的可實現方面探討商鋪分割銷售和返租回報的合理性和可操作性,抹去蒙在它上面二十多年的浮塵,用辯證的思想和真實的案例來證明它,從而實現中國商業地產的新路開辟,破解中國商業地產的世紀之問和十年命題。

      來,讓我們一起走進中國商業地產的核心領域,認識這個命題,認識我們自己,認識一個全新的商業地產!

      段宏斌

      2014年4月1日

      五:《售后返租生死經營》圖書后記

      后記 問中國商業地產,誰主沉浮?

      春申君?孟嘗君?信陵君?

      不知不覺間,中國商業地產的發展已經過去了二十余個年頭了。從1993年廣州天河城廣場奠基,到上世紀末期和本世紀初期的上海正大廣場、北京金源時代購物中心、廣州正佳廣場陸續開業,到全國二百多個各種類型的購物中心粉墨登場,到2003年國家四部委對購物中心緊急叫停,到萬達成為商業模式……商業地產在中國,仿佛正在上演一出富有特殊意味的戲劇。

      有劇本,有人物,有開篇,有情節,只是沒有高潮。

      有丑角、有花旦,有小生,有武生,只是沒有主角。

      我常常覺得目前中國的商業地產就像處于一個戰國時代,在這個時代里,群雄混戰,誰都有自己的看家本領,但誰也不服誰。在轉型期的中國社會,商業地產的開發和建設還帶有太多的投機色彩,出于機會主義的本能和地方保護主義的庇護,商業地產就像是春秋戰國時代的各位諸候,這位是春申君,那位是孟嘗君,這位是信陵君……你說哪位沒有過人之處吧,這話不對。他們每一位都是受人敬重的一方諸候,他們都在自己的歷史生涯中締造了傳奇色彩,但普遍缺少的,是一種兼容并蓄、吞吐自如的商業地產王者之氣。

      任何行業發展到最后,都只會是少數人的游戲,這是自然規律使然。而我相信,當中國的商業地產發展到高級形態的時候,只會是少數人的游戲。就像是美國的西盟地產集團,在美國境內擁有250多家購物中心,就像是菲律賓的SM集團,占據了菲律賓國內商業的半壁江山,稱雄東南亞。而隨著中國人對商業地產認識的深入,在經歷了商業地產發展感性與理性的交織和肉體與精神的陣痛之后,只有真正的商業地產領導者,才能主導沉浮。

      這樣的情形,讓我們想起了《三國演義》當中青梅煮酒的故事來。

      當代中國商業地產“青梅煮酒”論

      ……

      操曰:方今春深,龍乘時變化,猶人得志而縱橫四海,龍之為物,可比世之英雄。玄德久歷四方,必知當世英雄,請試言之。

      玄德曰:淮南袁術,兵糧足備,可為英雄?

      操曰:冢中枯骨,吾早晚必擒之。

      玄德曰:河北袁紹,四世三公,門多故吏,今虎踞冀州之地,部下能事者極多,可謂英雄。

      操曰:袁紹色厲膽薄,好謀無斷,干大事而惜身,見小利而忘命,非英雄也。

      玄德曰:有一人名稱八俊,威鎮九州——劉景升可為英雄。

      操曰:劉表虛名無實,非英雄也。

      玄德曰:有一人血氣方剛,江東領袖——孫伯符乃英雄也。

      操曰:孫策藉父之名,非英雄也。

      玄德曰:益州劉季玉,可為英雄乎?

      操曰:孫璋雖系宗室,乃守戶之犬也,何足為英雄。

      玄德曰:如張繡、張魯、韓遂等輩何如?

      操曰:此等碌碌小人,何足掛齒。夫英雄者,胸懷大志,腹有良謀,有包藏宇宙之機,吞吐天地之志者也。

      玄德曰:誰能當之?

      操以手指玄德,后自指,曰:今天下英雄,惟使君與操耳。

      ……

      何為王者?

      中國未來商業帝國的開創者并不在于他擁有多少土地,擁有多少固定資產和現金流,而在于他決斷未來、創新制度和整合資源的能力。而在這些當中,尤為重要的是對人的整合能力。

      人是決戰未來一切的根本,現代企業的競爭,事實上就是人的競爭。而對人的整合,又綜合體現了企業領頭人對企業一切資源的整合,包括對企業現在、未來十年、未來二十年的長遠發展的考慮和戰略布局。

      在中國商業地產發展的初級階段,戰略型和技術型的人才都存在很大的缺口。一個成功的商業地產項目后面是一個優秀的商業地產團隊,一個優秀的商業地產團隊后面是一套優秀的管理制度、一個優秀的商業模式和一群優秀的人才,這里有利益、有團結、有忠誠和共同的理想。

      而這對企業運作者,要求的是一種怎樣的魅力和智慧?

      中國商業地產,王者歸來!

      前一階段,在國內舉辦了一場商業地產的高峰論壇,看到關于“商業地產項目商鋪是否應當分割銷售”的爭論,意見不一,各持已見。至于其中爭論的狀況,更有代表性。

      持正面意見的專家認為:在中國當前的融資環境下,真正不賣商鋪的商業地產項目千里挑一。既然是存在的,就是合理的,任何購物中心的建設者都必須正視當前中國的實際,以“社會主義初級階段”的歷史態度來從事購物中心的開發和建設。

      持反面意見的專家則認為:正是因為我國正處于現代化建設的初級階段,整個行業的浮躁心態使我們很容易做一些急功近利的事情。商業地產項目一旦以銷售為主導,則會使整個行業扭曲變形,甚至為中國商業地產帶來破壞性的災難。

      然而,這樣的爭論是多余的。

      從商業發展的規律來看,存在即是合理——這樣的爭論有意義么?

      杰克韋爾奇先生是上個世紀最成功的企業家,他把他改造通用電氣的真諦歸結為——

      這是一個75%與人相關的工作,25%與其他因素相關的工作。它使我可以和這個世界上最聰明、最具有創造力、最具有競爭力的人在一起工作……

      未來中國商業地產的領導者,必定是中國最優秀的資源整合者。

      衷心地希望中國商業地產,在不遠的將來,王者歸來。

      段宏斌

      2014年4月1日


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